何謂丁種建築用地?

丁種建築用地,俗稱丁建,可供建築的建地,一般為工業用建築用地,可蓋工廠,可供申請工廠登記之用地

丁種建築用地常見分區有哪一些?

丁建分區常見有特定農業區/一般農業區/山坡保育區/鄉村區/工業區…等等,丁種建築用地僅適合低汙染事業進駐,申請作工業設施,必須要低汙染事業審查認定。

丁種建築用地容許使用範圍?

一、工業設施。

二、工業社區。（限於已開發工業區且規劃有案者）

三、再生能源相關設施。

四、臨時堆置收納營建剩餘土石方。

五、水庫、河川、湖泊淤泥資源再生利用臨時處理設施。

六、依產業創新條例第39條規定，經核定規劃之用地使用。

七、廢棄物回收貯存清除處理設施。

八、交通設施。

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食品工廠規劃重點整理｜設廠之前評估、申請流程與法規簡介、應注意什麼事項?

設置食品工廠前，應考量哪些事項？

規劃食品工廠前，建議您先就以下4項重點進行考量：

1.設廠資金是否充足嗎？

投入資金建置食品工廠，需要花多少錢？其中的費用項目包含工廠用地租金、建設費用及各種法規牌照的申請規費等。考量扣掉設廠相關的總總花費，公司的現金流是否還充足？應確保不致影響營運週轉。

2.設廠地點位置？

設廠的地點不僅要考量到各縣市對食品工廠的法規要求，以及工廠周邊環境是否位於特定水土保持區、水源保護區、有沒有污染、臭味等情形，需要多次在不同的時間點進行場勘。另外還要考量日後運作時的物流成本，尤其對於販售通路仍未擴及全國的食品公司而言，設在距離遙遠的外縣市，將使物流成本大幅上升。

3.能否符合食品工廠相關的法規及HACCP認證？

在尋找設廠空間時，要注意該空間的大小能否符合主管機關對食品工廠的要求，包含：



《食品工廠建築及設備設廠標準》

《食品衛生管理規範準則》

《工廠管理輔導法》

《土地分區使用》

《環保法規》

《消防法規》

《建築法規》

設置相應的作業區、辦公室、倉庫、休息室、消毒室、鍋爐室、機電室等區域。規劃時也應將HACCP核查的項目納入工廠空間規劃中，以便日後實施HAPPC的管制措施，確保食品在製造過程中安全無虞。



HACCP是國際通用的食品安全管理方法，全名為危害分析重要管制點系統制度，食品加工廠需成立HACCP計畫執行小組，建構對食品安全的監管系統，並依照計畫檢驗每個製造流程的管制點，以確保食物產品無危害風險。

4.是否有足夠的市場需求？

設置食品工廠將使公司的產品產量大幅提升，在這之前應先評估市場端是否有足夠的需求量，以免供過於求，反而使自家產品滯銷。

建置食品工廠的注意事項有哪些？解析前、中、後期重點

建設食品工廠是一項重大的商業投資項目，建置過程中應根據前、中、後不同階段，著重處理各階段的注意事項：

前期：廠房空間規劃、採購設備

廠房空間規劃



根據您的食品類別，構思相對應的廠房空間，如肉類加工食品需要原料冷凍、原料處理、加工製造等區域，運作的流程與農產品或泡麵產品都不相同，同時還需符合食品工廠法規的要求。此外，還需注意工作人員的作業動線、產品加工製造時的行進方向、污水及廢氣排放的動線設計，以免動線不當，影響到食品的安全性。



設備選購



選購食品製造的設備，應以能符合食品工廠法規、穩定度、產量、維修與保養等面向進行考量，而非一昧追求價格低廉的設備款式。

中期：施工期程

前期規劃越完善，就能避免施工過程中出現變動，確保施工期程如期進行。在監工過程中，也需反覆確認廠房的廢水廢氣排放設備、消防設備都能符合法規要求。

後期：測試生產

工廠建設完成後，需要再經由3～5次的測試生產，檢驗食品生產的動線順暢，排除可能發生的故障情形，讓員工熟悉各類突發情形的應變措施，並將生產出來的食品送去檢驗，確保食用的安全性。

食品工廠登記方式介紹，申請文件總整理

設置食品工廠，應向各地方政府的經濟發展局提出申請，需檢附以下登記文件（依各縣市法規有所增減），並繳交登記費5,000元新台幣，等待主管機關審核通過，方能設廠。

食品工廠登記文件

工廠登記申請書

公司核准函及登記表或商業登記核准函

建築物配置平面簡圖

建築物面積計算表

土地使用分區證明

地籍圖謄本

主要機器設備表及配置圖

合法水源證明文件或用水計畫

自來水公司水費收據

符合用途之使用執照影本或合法房屋證明

工廠負責人身分證正反面影本

行為能力切結書

衛生單位檢查合格證明書

環境保護主管機關出具之證明或核准（許可）文件

食品良好衛生規範準則（GHP）九大程序書。

開發行為應否實施環境影響評估開發單位自評表

公共危險物品申報切結書

委託書（如委託他人辦理者）

《食品工廠建築及設備設廠標準》是什麼？

在所有跟食品工廠相關的法規中，《食品工廠建築及設備設廠標準》是最直接影響設廠的法條，該法定義了食品工廠包含哪些類型，並規範了所有食品工廠的共同標準，如：



1.廠區內應築有通暢之排水溝，空地應舖設混凝土、柏油或予以綠化，不得有塵土飛揚，環境應隨時保持清潔，地面應隨時清掃、保持清潔。

2.排水系統應經常清理，保持暢通，不得有異味。

3.禽畜、寵物等應予管制，並有適當的措施以避免污染食品。

4.員工宿舍應與作業場所完全隔離並分別設置出入口。

5.應實施病媒防治措施。



針對其他項目都有嚴謹且明確的規範，如想要更瞭解該法的內容，建議您參考全國法規資料庫中的條文說明。

食品工廠需要數位轉型嗎？

數位化衝擊已經深入各行各業中，食品製造業也有不少數位轉型的例子，究竟食品工廠需要數位轉型嗎？以下將以生產面與銷售面分開討論：

食品工廠生產面

一般來說，台灣的食品工廠以中小型企業為主，過去生產與管理過程的數位化程度較低，過度仰賴人力與紙本記錄的結果，可能導致資訊無法系統化，甚至使得製程與產品穩定性無法優化。近年來，許多食品製造業數位轉型的案例，即是從導入數位化檢核表單做起，有助於完整記錄生產流程，更確實的保障產品的品質穩定，並且能夠藉由大數據收集的系統化資料，進行異常預測與流程管理優化。



智慧巡檢方案即可達到上述的管理流程數位轉型，讓工廠管理者可以迅速針對廠房中的重要項目進行檢核，並透過拍照、語音、錄影等形式紀錄狀況；同時智慧巡檢方案也可以與感測器結合，將感測器監控的數據，即時的顯示於巡檢系統當中，掌握生產品質。例如冷凍食品類的工廠，溫度與濕度的即時監控，即可透過冷鏈與智慧巡檢的結合，確保產品輸送過程中的溫度控制在冷凍食品級別。

食品工廠銷售面

過往食品工廠要販賣自家產品，都需要經由通路商進行販售。隨著電商經營模式普及，食品工廠可以嘗試自有品牌建構，從自家的電商網站直接銷售產品給消費者，省下被通路商收取的費用。

工業區廢水 工廠處理流程為何?

工業區內工廠種類多元複雜且集中，排放水量大、水質不容易掌握，在水污染管制上非常重要。依據下水道法第8條規定：「政府機關或公營事業機構，新開發社區、工業區之專用下水道，由各該機關或機構建設、管理之」。本部制定的水污染防治法，是管制下水道法規定且設有聯合污水處理廠的工業區，除要求放流水水質要達到本部設定的標準外，也要求這些工業區都要提出排放許可證，並審查廢水處理單元操作參數有沒有異常，避免沒有發揮處理廠的功能。



我國水污染防治法管制工業區名單，統計至110年計有77處，其中46處屬於經濟部管理（其中42處屬工業局，4處屬加工出口區）、11處屬於行政院科技部管理、11處屬於地方政府管理、8處屬於民間單位管理、1處屬於行政院農委會管理。



本部為維護水體水質，依據工業區特性，分別訂有石油化學專業區、石油化學專業區以外之工業區與科學工業園區的放流水標準，工業區污水處理廠的放流水，要符合放流水標準後，才可以排放到地面水體，假如未符合放流水標準，且經環保單位判斷是故意排放的話，現在最高可處分到新臺幣2,000萬元喔，這樣的管制設計，就是希望利用高額度的罰款，促使工業區污水處理廠平常就依正常程序進行操作，不要私底下排放未經處理或排放未達放流水標準的廢水來傷害環境。



我國工業區廢水處理流程如圖1，目前被管制的工業區均設有聯合污水處理廠，負責收集位於工業區內之納管工廠所產生的廢水並予以統一處理。首先，工業區服務中心會先檢視區內各工廠的廢水特性，然後訂不同納入污水處理廠之水質標準，如果發現工廠可能會有重金屬，那就會訂重金屬的管制，不然到了污水處理廠，才發現污水處理廠沒辦法處理，那時候可能就沒辦法挽救了。工廠要先自行第一次處理至前述水質標準後，再送至污水處理廠進行再處理，這種方式主要就是希望排放水質可以達到本部所定的放流水標準，減少對下游水體的污染。



當然，除了工業區服務中心要善盡管理工業區的工作外，本部水污染防治法也訂有管制工業區的法規，同時每年也訂有工業區水污染防治管理計畫，指導地方環保局辦理，共同確保工業區聯合污水處理廠的排放水質。說明如下：



加強服務中心扮演角色：水污染防治措施及檢測申報管理辦法定有「工業區集污管理章」，就是指定工業區服務中心應辦理的事項，如定期巡查檢修工業區內排放廢（污）水之溝渠或管線，查核區內事業用水量與廢（污）水是否合理平衡，定期採樣檢測區內事業納管水質，每月分析檢討水量與水質變化，評估聯合污水處理廠收集及處理能力等。



落實污染總量削減管理：為避免工業區放流水所排放之重金屬物質排放總量逐年上升，致影響承受水體水質，本部於水污染防治措施及檢測申報管理辦法規定，如排放重金屬總量有連續5年逐年增加情形，要提報污染總量削減管理計畫，加強工業區聯合污水處理廠之管理工作。



水污染防治管理計畫執行成果：本部每年訂定之工業區水污染防治管理計畫，107年度完成稽查區內事業3,632廠次，處分231廠次、工業區聯合污水處理廠稽查1,823廠次，處分32廠次；108年度完成稽查區內事業3,785廠次，處分160廠次、工業區聯合污水處理廠稽查1,953廠次，處分29廠次；109年度完成稽查區內事業3,953廠次，處分162廠次、工業區聯合污水處理廠稽查2,083廠次，處分43廠次; 110年度完成稽查區內事業3,243廠次，處分146廠次、工業區聯合污水處理廠稽查2,106廠次，處分36廠次。



文章出處：水質保護網

前言

假設公司舊址要拆遷或公司租期將屆，必須要找廠房租賃或買工業地自建廠房，租賃還是自建，哪一種划算

租廠房

以目前大桃園租賃市場上，因建築成本的提高加上升息影響下，中古工業廠房租金從以前的一坪400~500元，漲至目前現階段租金一坪500~600元，倘若是新建廠房且屬於單層且挑高(滴水6米以上)，則每坪租金會落在700~800元，以出租1000坪廠房使用面積來計算，每月租金區間會落在50萬~70萬，影響租金價格如上述條件。

買工業地蓋廠房

如果去買塊工業地自己建廠房呢?大桃園工業地價格基本在每坪20-40萬區間，北桃園地區(桃園/龜山/八德/中壢/蘆竹)工業地每坪價格約30-40萬，南桃園地區(楊梅/平鎮/龍潭/觀音/大園/新屋)工業地每坪單價約20-25萬，以單層廠房使用約1000坪來計算，丁種工業地至少需要1400-1500坪(以建蔽率70%來計算)，所需土地成本約3億至6億，價格區間如上述地區的價格會有所不同，全新建造成本，鋼骨結構一坪約8-10萬，RC結構約13-15萬，若是以單層鋼骨建造1000坪，建物成本約一億，再以南桃園1000坪工業地成本，總金額約落在4億上下，以銀行貸款七成來算，自備款約1.2億，銀行貸款約2.8億，貸款本金加利息，每個月償還約170萬上下(以年利率2.3% 貸款年限20年來計算)。

結語

從長遠考慮，買工業地建廠房，前期所花的成本高，但是畢竟屬於自己的，廠區規畫以及裝潢，比較不受限，且沒有因為常常需要搬遷，所衍生的成本(運輸/裝修/招工)等等變數及問題。租廠房雖然前期的成本低，但是每個月要繳租金，而且會面臨租期屆滿，房東漲價的狀況。因為不是自己的廠房，隨時有被迫搬遷的情況。



兩者權衡利弊選擇之下，相對各位企業主可以依造自己的能力，去做最好的安排以及規劃。

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信義全球資產統計 前十月上市櫃法人購置520億元 十年新高

本文共715字

年底來到商用不動產成交旺季，擁有雄厚資金的買方陸續進場，今年第4季初，雙北市辦公市場雙雙出現重磅交易，信義全球資產統計，今年前十月上市櫃法人購置雙北辦公室交易達520億元，為近十年同期新高。

信義全球資產公司總經理林三智表示，觀察近期商用市場，無論是自用或投資型買方都相當關注辦公類型產品，企業主購置商用不動產思維轉向「自用兼置產」，重視標的收租效益、增值空間，強化資產配置上的靈活與彈性。

今年10月出現兩筆辦公交易大案，台北站前商圈的基泰忠孝大樓以125億元整棟售出；新北市則有鴻海集團出手，以75億元購入中工雲宇宙AI園區萬坪廠辦。

今年前十月台北辦公室交易額為350億元，較去年同期持平。基泰建設子公司君匯開發、京匯開發以125億元處分位於忠孝西路上的基泰忠孝大樓，買方為自然人，這也是台北今年出現第三筆整棟辦公室交易；同一條路上的和泰產險大樓，在今年6月也被財團法人陳啟川先生文教基金以13.27億元包棟買走，顯示台北西區在雙子星開發案加持下，吸引高資產買方提早插旗卡位。

觀察台北辦公室交易件數及區域分布，有近三成交易落在內湖，林三智分析，內科有產業群聚效益，仍是企業最愛進駐的辦公熱區，隨著買氣攀高，也吸引收益型買方進場投資收租。

新北辦公市場同樣相當熱鬧，今年前十月新北辦公室交易額達170億元，年增158%，增長幅度顯著。近期新北商用市場都聚焦在土城工業區，鴻海集團旗下子公司鴻運科簽署預購意向書，以75億元購入超過1萬坪中工雲宇宙AI園區，刷新土城廠辦交易天花板。此外，變壓器用油製造商益州集團本月也宣布在土城斥資7億元，打造企業總部。

林三智分析，新北產業需求強勁，激勵建商興建優質辦公產品，買方以具有地緣性的企業為主。

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地上權開標 曾買下乖乖的「他」砸16億掃南部三土地

1. 經濟日報


2. 房市


3. 房市話題

本文共711字

國產署今年第三批國有地上權今（30）日開標，14宗土地共標出七宗，標脫率50%。其中，近年崛起的三地集團董事長鍾嘉村，分別以個人、三地開發地產名義，合計砸近16億元標下南部三宗土地，是此次大贏家；另麗寶集團則標下兩宗，全聯實業標下一宗。

國產署今年9月在北中南共推出14宗地上權招標，今日開標結果標脫七宗，等於有半數標脫，其中北部標脫三宗、南部四宗，中部標的則全數槓龜，合計標脫權利金約27.9億元。

其中，鍾嘉村以個人名義標下兩宗土地，其一是台南市安平區漁光段商業區土地，出價約3.38億元、比底價分別高出100萬元，溢價率僅約0.3%；其二是位於屏東縣屏東市香揚段商業土地，出價1.03億元，更只比底價高出1萬元，溢價率幾乎為0。

另外三地開發地產則以約11.42億元標下台南東區平實段土地，溢價率也僅0.07%。鍾嘉村以個人、公司名義共砸約16億元，溢價率都不高，出價相當精準。

鍾嘉村創立三地集團，旗下業務廣泛，涵蓋土地開發、食品、能源等，2019年入主老牌食品大廠乖乖，被形容為神秘買家，近年更在南部積極獵地。

此外麗寶集團旗下的名軒開發、建義建設則分別標下台北市中正區南海段商業區土地、台北市大安區懷生段住宅土地，合計共6.5億元。

同樣是地上權常客的全聯實業，此次則出手宜蘭羅東標的，出價約2.7億元，溢價率約4%。

至於此次溢價率最高的標的位於台南市安平區，是由知名家電品牌聲寶公司出價約2.8億元、溢價率約13.3%。

此外，北市中正區一宗位於西門商圈土地，原本推出時備受看好，底價達9.3億元，但開標結果乏人問津；另外中部標的也罕見全數槓龜，所推出的三宗土地全數流標。

桃園保護區近千坪違章廠房施工制止不理 市府強拆罰款

桃園市政府水務局去年11月巡查山坡地接獲線索，發現龜山區「陳厝段（地名）」偏僻處有施工中3200平方公尺（約968坪）大型違章工廠，雖制止但業者執意繼續蓋，於是在今年初開罰16萬元，並和建管處聯手先後在6、7月緊盯違章拆除進度，8月28日再調派2台挖土機挖除違章地基，同時列入日後重點稽查對象，不讓業者死灰復燃。

水務局表示，桃園市近年發展迅速，土地需求增加，逐漸往山坡地區域發展，造成山坡地管理長期面臨違規開發問題，去年就取締94件違規案，今年已經查獲45件，包括山坡地濫墾和違章建築。因為這些大型違建提供倉儲、製造工廠使用，且位處較隱蔽地區，沒有依法做妥相關水土保持設施，不僅對坡地安全造成威脅，也衍生危害公共安全隱憂。

為遏制山坡地違章建築開發，確保山坡地保育永續發展，水務局針對山坡地大型違規案件專案提報建管處，一同攜手合作強制執行山坡地重大違章拆除作業。龜山區陳厝段鐵皮違章位於山坡地範圍且為都市計畫保護區，違規行為經查報制止後仍持續興建鋼構建物使用，違建面積達3200平方公尺，違規情節重大。水務局依專案提報建管處張貼公告限期改善，業者到7月逾期未改善，於是排定執行強制拆除作業。

業者接獲市府通知，並明瞭市府執法態度堅定，只好主動配合自行拆除地上違章建築，建管處並於8月28日執行拆除地坪至不堪使用程度，展現桃園市政府執法公權力。

水務局說明，近年坡地巡查利用衛星影像及空拍機等科技輔助，已查報多起山坡地違反水土保持法案件，提醒民眾山坡地開發須先經申請核准後再進行施工，勿以為在山坡地違法開發使用沒人會發現，且山坡地違規依水土保持法最重可開罰30萬元，如果違規致生水土流失，涉及刑責，最重可處5年以上12年以下有期徒刑，得併科100萬元以下罰金。

桃園蘆竹廠房2.9億售出，單價29.7萬

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】根據世邦魏理仕最新統計，2023年前三季全台工業地產交易金額達新台幣595億元，為整體大型不動產投資市場貢獻35％的成交量。比較各類工業地產交易活動，廠房交易類型自年初以來漸露回暖跡象，2023年前三季交易總額較2022年同期增長42％，成長表現最為突出。若觀察工業土地熱門交易地點，則以桃園市、高雄市與新北市依序為「受投資人青睞」之前三名區域。

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，近年來桃園市穩居全台最大工業土地買賣市場，主要歸功於高度成熟的產業聚落，完整的交通網絡、基礎設施及相關配套(如電力、排汙、排水等佈設)，加上挾帶全台最大開發範圍——桃園航空城計畫的優勢，使桃園市發展前景可期，因此持續獲得自用型企業的青睞與實質投資。



近期世邦魏理仕亦受業主獨家委託出售桃園蘆竹區之工業廠房，2023年10月2日成功以新台幣2億9仟萬售出予在地自用型企業。該標的位於桃園市蘆竹區，建物為面積近1,400坪之鋼骨造廠房，土地為977坪之丁種建築用地，交易金額以土地換算每坪單價約29.7萬元，創下當地廠房交易行情新高，顯示即便在貨幣政策維持緊縮之下，具自用需求的買方仍積極置產。



該交易標的鄰近桃園航空城優先產專區Ｉ基地，區域除了航空城開發計畫外，機場捷運坑口站及未來的國一甲線皆屬蘆竹區重大的交通建設。針對優先產專區Ｉ基地，桃園市政府正積極洽詢潛在廠商，並將於調整招商條件後辦理第2次標售作業，目標吸引物流、航空、生技、智慧車輛、綠能等核心發展產業進駐。



針對前述蘆竹區工業廠房為自用型企業以自然人名義買下，世邦魏理仕台灣總經理林敬超則表示，2023年台灣商用不動產市場統計至第三季，自用型企業買方已貢獻工業不動產交易金額逾6成，且其購買標的多以廠辦、廠房為主——「顯示企業對生產研發設施的『剛性需求』相對穩固」。儘管2023年來大型工業不動產市場因買賣雙方難以在價格上取得共識，成交動能較去年降溫，然而本身條件良好的標的，一旦符合自用型企業經營所需，將可吸引買盤搶進；預期未來數季內，自用型企業仍是工業不動產的投資主力。

3.3萬家農地違章工廠申請合法納管，經濟部統計全台已由近9成審完，有4500多家不符資格打回票。(圖／地球公民基金會提供)

3.3萬家農地違章工廠申請合法納管，經濟部中部辦公室今統計，已有2.9萬多家審查完畢，審查率89.4％，逼近9成，僅剩3000多件還在審查中。已審查工廠中，被喊「Yes」過關的有2.5萬家，但4508家遭駁回，加上有4000家不來申請，初步合計至少8500多家工廠「無法從良」，恐被斷水斷電。但中辦表示，這裡面有些是當作倉庫、物流，並非工廠，地方政府還得現勘，依其他法令認定違章建築拆除。

全台農地違章工廠4.6萬家，政府修改《工廠管理輔導法》，給予2016年5月前既存工廠輔導改善後轉合法機會，但需在2022年3月19日申請，有1年緩衝期，今年3月19日已截止收件。扣除原本就有臨時工廠登記(臨登)直接轉特定工廠登記(特登)外，其餘3.7萬家需申請。

今年截止期過後，共有3.3萬家提出納管申請，等於還有4000家自己放棄。經濟部中辦表示，地方政府已審查完2萬9699家，審查率89.42％，其中符合納管資格者2萬5191家，駁回4508家。如加上放棄者，共8500多家確定是「違章」身分。

根據中辦統計，在申請納管方面，家數最多的一級納管縣市政府，以桃園市94.92％最高，其次彰化縣91.79％，再次新北市92.48％。但也有台中、台南、高雄三縣市不滿9成，分別為87.6％、88.1％、74.9％。

至於提送工廠改善計畫者有2萬9318家，但審查率較低，僅7083家，剛過25％，還有3／4待審。其中第一級縣市政府，以彰化縣65.13％最高，其次台中市13.71％、台南市10.64％，高雄市僅9.14％最低。

 

中辦官員表示，改善計畫是後來要求，審查率自然少於申請納管者。為何有4000家自我放棄不申請，官員說有些是沒有繼續營業打算，有些是租地怕後續地主不同意等，原因很多。而審查中有4500多家沒通過，則許多是資格不符，例如可能現地是當作倉庫、物流、修配使用，非屬工廠。

因此初步有8500多家無法合法，由於申請還有3000多件審理中，最終認定違章工廠總數還會多一些。中辦說，地方政府會執行現勘，屬違章者，依照《工輔法》給予勒令停工，不從後續斷水斷電，至於非屬工廠者，則回歸《區域計畫法》、《建築法》處理，如是違建依法要拆除。

已提改善計畫通過廠商，則是於2年內依時程進行，完成者符合低污染就可以拿到特登執照，成為合法工廠。

中時新聞網王玉樹

2023年8月10日 週四 下午7:55